전세사기 수법 및 사례 정리

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전세사기 수법 및 사례 정리

전세사기 수법 이 다양하게 존재하는 현재 부동산 시장입니다.  피해자들에게 큰 금전적 손실을 안기는 경우가 많아 세심한 주의가 필요합니다.

이번 포스팅은 전세사기의 주요 수법과 실제 발생한 사례를 정리하였으며, 이를 통해 전세사기를 방지하고 내 재산을 지키는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

전세사기 수법 8가지

높은 전세가 설정 및 캐시백 유도

-부풀려진 전세가와 허울뿐인 캐시백의 함정-

일부러 높은 전세가를 설정하고 캐시백을 유도합니다. 일부 공인중개사와 집주인이 서로 짜고 전세 물건의 가격을 부풀리는 경우가 많습니다.

시세보다 몇 천만 원씩 높게 부르면서 세입자에게는 ‘계약하면 몇 백만 원을 돌려주겠다’는 식으로 꼬드기죠. 이런 제안에 현혹되면 정작 시세를 모르는 세입자만 손해를 보게 됩니다.

전세가율: 해당 물건의 매매가 대비 전세 보증금의 비율로, 통상적으로 70% 내외가 적정 수준으로 여겨집니다.

잔금일 대출 사기

-잔금일의 악몽, 등기부등본 다시 보기-

세입자가 잔금을 치르고 나면 대부분 등기부등본을 다시 확인하지 않습니다.

이 점을 노린 집주인이 잔금을 받자마자 해당 물건을 담보로 대출을 받아 빠져나가는 경우가 있죠. 이런 사기에 당하면 금융기관이 1순위 채권자가 되어 보증금을 돌려받기가 매우 어려워집니다.

등기부등본: 부동산의 소유권이나 저당권, 전세권 등을 기록한 공적 장부의 사본을 말합니다.

신탁등기로 소유권 불투명

-신탁등기, 소유권의 미로-

건물 신축 자금을 빌려준 신탁회사 앞으로 신탁등기를 한 경우도 조심해야 합니다.

소유권이 개인이 아닌 신탁사에 있다 보니 집주인이 마음대로 전세 계약을 체결할 수 있어서 문제가 생기기 쉽거든요. 등기부등본에 명기된 신탁등기는 주의 신호랍니다.

근저당권 말소 약속 불이행

-근저당권 말소 약속, 지켜지지 않은 계약-

계약할 때 집주인이 전세 보증금으로 1순위 근저당(대출)을 말소하거나 금액을 줄여주겠다고 약속했다가 나중에 지키지 않는 사례도 많습니다.

근저당이 남아있으면 전세금을 제때 돌려받기가 어려워지므로 각별한 주의가 필요합니다.

근저당권: 부동산을 담보로 대출받을 때 채권자에게 설정해주는 권리로, 채무불이행시 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.

무자본 무갭투자

-무갭투자의 덫, 위험에 빠진 전세금-

소위 ‘무갭투자’라고 해서 전세가와 매매가의 차이가 거의 없는 물건을 대출받아 매입하는 경우가 있습니다.

큰돈을 들이지 않고 수익을 올릴 수 있다고 꼬시는데 결국 세입자의 전세금으로 버티는 위험천만한 투자입니다.

공인중개사와의 이중계약

-공인중개사와의 이중계약, 속아 넘어간 전세 사기-

성급하게 전세 계약을 맺어야 해서 세입자가 직접 집주인을 만나지 않고 공인중개사하고만 계약하는 경우가 있습니다.

그런데 알고 보니 공인중개사가 집주인과는 월세 계약을 하고 세입자와는 전세 계약을 맺어 그 차액을 가로채는 사기 수법입니다.

꼭 집주인과 직접 계약하고 중개사는 참관만 시키셔야 합니다.

세입자 간 중복계약

-중복계약의 늪, 한 집에 둘 이상의 세입자-

한 집에 여러 명의 세입자와 계약을 맺어 이중, 삼중으로 보증금을 받아 챙기는 사례도 있습니다.

피해자들끼리 전세권을 다투느라 소송전을 벌이게 되고, 집주인은 훌쩍 잠적해버리는 수법입니다. 입주 전에 다른 세입자가 있는지 꼭 확인해야 합니다.

깡통전세 피해

-깡통전세의 위험성, 보증금 반환의 악몽-

시세에 비해 전세 보증금이 너무 높거나, 집주인의 선순위 대출금까지 더하면 매매가를 훌쩍 넘어서는 경우를 ‘깡통전세’라고 합니다.

집을 팔아도 전세금을 온전히 돌려받을 수 없다는 뜻인데요. 전세가율이 지나치게 높으면 의심해봐야 합니다.

전세사기 수법 및 사례1  – 높은 전세가 설정 및 캐시백 유도

전세사기 수법 플로우

전세사기 수법 중 한 가지 예시를 말씀 드리겠습니다.

공인중개사와 집주인이 작당 모의하여 고의로 시세를 부풀립니다.

부풀린 시세를 가지고 세입자(피해자)와 허위 계약서를 작성합니다.

이들은 ‘캐시백’, 즉 계약금의 일부를 현금으로 돌려주겠다는 말을 하면서 계약서상에 시세보다 높은 금액을 기재합니다.

이로 인해 세입자는 실제 시세를 모르고 과도한 전세금을 집주인에게 지불하게 됩니다.

세입자와의 거래가 이루어진 동시에, 집주인은 임대사업자에게 해당 부동산의 소유권을 이전합니다.

이 임대사업자는 대부분 빚을 많이 지고 있는 신용불량자들이 많으며, 생활이 녹록치 않은 사람들이 주를 이룹니다.

즉, 세입자가 잘못됐다는 것을 알아차린 후, 문제를 제기하고 소송을 제기하여 이긴다고 해도 온전한 금액을 회수하기란 사실상 불가능합니다. 현재 계약당사자인 임대사업자의 재산은 거의 없는 수준이나 마찬가지이기 때문입니다.

또한, 계약 당일에는 부채가 없는 깨끗한 등기부등본을 보여주며 세입자를 안심시킵니다. 하지만 계약이 이루어진 후에는 집주인이 소유권을 무력한 대리인(바지사장)에게 이전합니다.

이 대리인들은 역시나 마찬가지로 경제적으로 여유가 없는 사람들입니다. 전세 계약 만기가 도래하면, 이미 원래 집주인은 보증금을 챙겨 떠난 후고 바지사장만 남게 됩니다.

이들은 부동산 거래가격을 어떤 식으로든 속여서 시세보다 높은 전세금을 받아 차익을 남깁니다.

또한, 이들은 다수의 빌라를 ‘갭투자'(전세금을 끼고 매매하는 거래방식) 형식으로 사들이며, 계속해서 피해자들을 만들어 냅니다.

빌라의 경우 매매가격에 비해 전세금, 즉 전세가율을 정확히 파악하기 어려운 점을 빌어 이러한 사기가 빈번히 일어나게 됩니다.

전세사기 수법 및 사례2 – 잔금일 대출 사기

전세사기 수법 중 대출 관련 사기 예시입니다.

잔금을 치루고 잔금일이 넘어가기 전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 경우가 희박한 점을 이용해, 잔금일에 해당 부동산을 담보로 대출을 받아 버리는 사기가 종종 벌어집니다.

부동산에서 제공하는 등기부등본을 믿지 않고 본인이 직접 등기부등본을 확인하면 그래도 안전할 것이라고 생각하는 분들이 있습니다.

잔금을 납부하고 다시 등기부등본을 확인해봤더니 깨끗했고, 이후 그날 확정일자를 받아서 문제가 없겠거니 생각했는데.. 이게 왠걸, 그 날 확정일자를 받더라도 효력은 그날 12시(하루가 넘어가는 밤)부터 발생하기 때문에 이미 1순위는 은행이 가져가 버린 상태가 됩니다(집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면).

잔금을 치른 후에 미리 준비한 은행들과 확정일자 효력 발생 이전에 바지사장 명의로 추가 대출을 받는 방식이라서 현재 법으로서는 막을 수 있는 방법이 없는 상태입니다.

다만, 완전히 막지는 못하더라도 어느 정도 방어할 수 있는 최선의 방법이 하나 있습니다.

바로, 계약서에 들어가는 특약을 이용하는 것입니다. 특약 사항에 ‘잔금 전에 매도하지 않는다’, ‘ 잔금을 치른 후에 추가 대출을 받지 않는다’

이런 식으로 특약 사항을 넣어 놓는다면 어느 정도 전세사기 방어는 가능합니다. 하지만, 이 방법 역시도 전세사기를 전부 막을 수 있는 방법은 아닙니다.

또는, 집주인의 당일 대출을 막으려면 전세확정일자 말고, 전세권을 설정하면 됩니다.

전세권은 설정하게 되는 그 시점부터 효력이 발생하기 때문에, 확정일자보다 강력한 방어도구가 될 수 있습니다.

부동산 중개업자에게 전세권 설정 수락에 동의하는 집들만 보겠다고 말하면 일차적으로 전세사기를 방어할 수 있습니다.

물론 모든 집주인들이 그런 건 아니지만, 전세권 설정 수락에 동의하지 못하겠다고 하는 집주인을 본다면 일단 고려대상에서 제외하거나 방어적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.

전세권 설정하는 방법도 그렇게 어려운 점이 없습니다. 부동산 중개업자에게 아는 법무사가 있냐고 물어보면 응당 법무사를 소개시켜 줄텐데, 이 법무사에게 연락해서 전세권을 설정하고 싶다고 말하면 그 날 바로 전세권 설정을 도와줍니다.

깡통 전세에 집 넘기기 수법은 막지 못하더라도 이 방법은 전세를 이용한 대출사기 정도는 막아 줄 수 있는 방법입니다.

그러면 전세보증보험을 들면 되지 않냐라고 생각할 수도 있는데, 전세보증보험만이 전부 정답은 아닙니다.

왜냐하면, 바지사장을 앞에 내세워 전세금을 깎아주겠다니 계약서를 다시 쓰자느니 라는 말을 하며 접근하는데, 이 때 계약서를 다시 쓰게 되면 전세보증보험을 들었던 계약서와의 조건과 맞지 않게 되기 때문에 전세사기를 당해도 HUG에서 보상을 받을 수가 없게 됩니다.

전세사기 예방법 7가지

전세사기를 당하지 않기 위한 예방 대책은 정말 많지만, 그 대책들이 전부 완벽한 것은 아닙니다. 그럼에도 불구하고, 우리는 이러한 예방법들을 적용하여 우리의 재산을 지켜낼 수 있어야 합니다.

  1. 정확한 시세 파악하기
  2. 등기부등본을 철저히 확인할 것
  3. 국세·지방세 체납 조회해보기
  4. 전세권 설정으로 우선변제권 확보하기
  5. 계약서 특약에 명시하기
  6. 전세보증금반환보증보험 가입하기
  7. 빠른 전입신고 및 확정일자 받아놓기

정확한 시세 파악하기

전세 계약의 첫걸음은 정확한 시세를 파악하는 것부터 시작입니다.

계약 직전에 주변 시세를 꼼꼼히 조사하고 해당 지역의 전세가율도 따져보셔야 합니다. 부동산 앱이나 관공서 실거래가 공개시스템을 적극 활용하고 상대적으로 차이가 나는 가격은 조심해야 합니다.

등기부등본을 철저히 확인할 것

계약 당일에 등기부등본을 떼어보는 게 가장 확실합니다.

집주인의 소유권이 맞는지, 근저당 등 선순위 권리는 없는지 반드시 확인해야 합니다.

대출이 있다면 자칫 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 계약 후에도 잔금일 당일, 이사일 다음 날까지 총 세 차례 정도는 더 확인하는 것이 안전합니다.

국세·지방세 체납 조회해보기

집주인이 세금이나 공과금을 체납하면 부동산이 압류되거나 공매 처분될 수가 있습니다.

특히 최근 2~3개월치 고지서를 살펴보고 임대인에게 완납증명서를 요구하는 것도 좋은 방법입니다. 관할 세무서와 구청에서 납세증명서나 체납증명서를 떼어볼 수 있습니다.

전세권 설정으로 우선변제권 확보하기

아무래도 가장 확실한 예방책은 전입신고 전에 전세권을 설정하는 것입니다.

법원이나 법무사에 의뢰해 전세권설정등기를 하면 그 순간부터 전세금에 대한 우선변제권을 가질 수 있습니다.

다른 채권자에 밀릴 걱정없이 집주인 명의의 부동산 경매 시 최우선으로 전세금을 변제받을 수 있습니다.

계약서 특약에 명시하기

계약서는 말 그대로 법적 효력을 가진 문서이기 때문에, 법적 공방에 가서 중요한 역할을 하는 문서입니다.

따라서, 계약서를 작성할 때, 특약 사항에 안전 장치를 마련해 둔다면 잠재적인 리스크를 관리하는 데 효과적일 수 있습니다.

가령, 위에서도 말씀드렸듯,

‘잔금일에 부동산을 담보로 대출을 받지 않는다’ 혹은 ‘잔금을 치루기 전에 다른 이에게 매도하지 않는다’

혹은 ‘잔금일 다음 날, 등기부등본상에 문제요소가 발생하는 경우, 전적으로 집주인이 책임지고 처리하되, 처리되지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다’

등의 특약을 넣어두면 혹시 모를 리스크를 관리할 수 있습니다.

전세보증금반환보증보험 가입하기

전세보증보험에 가입하면 장점이 다섯 가지가 있습니다.

1. 보호막 제공
전세보증금반환보증보험은 집주인이 파산을 하거나 보증금을 반환하지 못하는 경우에 대비하여 세입자를 보호하는 역할을 합니다.

HUG에서 전세보증금을 대신 세입자에게 반환하고 집주인에게 구상권을 청구합니다. 이렇게 세입자는 본인의 전세보증금을 지킬 수 있게 됩니다.

2. 법적 보장
보증보험이라는 것 자체가 법적인 효력을 나타내는 것이므로, 세입자와 집주인 사이에 문제가 발생할 경우 중재자 역할을 수행할 수 있습니다. 보통 이 테두리 안에서는 세입자가 갑의 위치에 있습니다.

3. 신뢰성 증대
보증보험 가입에 동의하는 집주인은 세입자에게 신뢰를 줄 수 있습니다. 이는 보증금 반환에 대한 불안을 줄여주고, 세입자가 안심하고 거래하는 데 큰 도움이 됩니다.

4. 손쉬운 절차
전세보증금반환보증보험의 경우 손쉽게 가입할 수 있습니다. 이에, 세입자는 부담없이 보험에 가입할 수 있고, 집주인은 복잡한 절차 없이 세입자 보호에 명분을 세울 수 있습니다.

5. 전세사기 예방
이 보증보험은 전세사기를 방지하여 세입자를 보호하는 역할을 수행합니다. 애초에 보증금을 반환하지 않을 생각을 가진 집주인들에게 전세보증보험이라는 단어는 강력한 제제 수단이 되기 때문입니다.

전세보증보험에 가입하는 것은 세입자의 권리를 보호하고 향후에 있을지도 모르는 리스크를 최소화하는 효과적인 방법입니다.

따라서, 빌라에 전세로 들어가게 된다면 무조건 보증보험을 가입하는 것이 좋습니다.

이 때, 보증금 전액을 보증하는지를 잘 확인해야 합니다. 본인의 보증금이 아닌 대출금만 보증해주는 상품인지를 잘 확인해야 합니다.

빠른 전입신고 및 확정일자 받아놓기

전입신고와 확정일자를 빨리 받아 두는 것은 중요하며, 이유는 아래와 같습니다.

  1. 전입신고
    : 전입신고를 하는 것은 법적으로 자신이 그 집에 살고 있음을 증명하는 것입니다.이는 전세계약이나 월세 계약이 성립됐다는 증거가 될 수 있고, 집주인이 부당하게 나가라고 하는 경우 방어할 수 있는 근거가 됩니다.또한, 사기꾼이 전입신고 되지 않은 집을 계속 대여해서 발생하는 연속적인 사기를 방지하는 데에도 도움이 됩니다.
  2. 확정일자 받기
    : 확정일자는 부동산 계약의 유효성을 확보하고, 부동산에 대한 내 권리를 확정하기 위해 필요한 절차입니다.집주인이 보증금을 환불하지 않거나 동일한 집을 다른 사람에게 임대하는 등의 사기 행위를 예방하기 위해 중요한 역할을 합니다.

물론, 전입신고와 확정일자를 받는 것은 계약 이후에 이뤄지는 것이기 때문에 내 돈을 가장 우선순위로 보호할 수 있는 조치는 아닙니다.

그럼에도, 확정일자를 최대한 빨리 받아두는 것이 좋은 이유는 임대차보호법에 의해 선순위로 보호받을 수 있는 권리가 생기기 때문입니다. 따라서, 무조건 잔금을 치루는 이사 당일에 하는 것이 중요합니다.

전세사기를 피하기 위한 8가지 기본 상식

  1. 등기부등본은 항상 최신으로 발급받아 확인한다.
  2. 전세가율을 확인한다. 보통 70% 내외의 보증금이 안전한 수치입니다.
  3. 국세, 지방세 완납증명서를 요구해, 해당 부분에 있어 깨끗한 지를 확인한다.
    국가 세금 관련이 1순위이므로, 해당 부분 확인 중요합니다.
  4. 전세보증보험은 거절 될 수 있다는 것을 알아야 한다.
  5. 전세보증보험이 보장하는 금액이 전세금의 100%인 지 확인한다.
  6. 특약을 잘 이용하는 것이 좋은 방어 대책이 될 수 있다.
  7. 전입신고와 확정일자는 잔금일(이사 당일)에 반드시 챙겨야한다.
  8. 공인중개사의 공제증서는 모든 손해를 커버할 수 없다는 점을 알아야 한다.

 

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